Qué documentación necesitas para vender tu vivienda en Madrid es una cuestión de seguridad, evita muchos problemas y además ahorra mucho tiempo. Un buen profesional inmobiliario lo sabe bien. Vender un piso en Madrid no es solo cuestión de encontrar al mejor comprador; es, además, una carrera de fondo administrativa. En un mercado tan dinámico como el madrileño, tener un expediente completo con la información y documentación requerida esencial para la tranquilidad de un comprador cada vez más exigente y diverso en la capital, reduce el plazo de compraventa y anticipa y/o evita problemas de muy distinta naturaleza que pueden ocurrir en cualquier operación de compraventa: comerciales, técnicos, jurídicos, etc.
A continuación, se detalla la documentación básica necesaria para vender tu vivienda en Madrid en 2026, organizada por fases:
Documentación Personal y de Titularidad
Se refiere al documento que acredita la identidad y el derecho legal para vender. Si la propiedad es uno o varios particulares la documentación es la siguiente:
- DNI o NIE en vigor: Si el documento está caducado, el notario no autorizará la firma. Si sois varios propietarios (por ejemplo, una herencia o un matrimonio), todos deberéis presentar la identificación original.
- Título de Propiedad: Es el documento que acredita que se es propietario, puede ser una escritura de compraventa, de herencia, de liquidación de Sociedad de Gananciales, etc. Si no la encuentras, puedes solicitar una «copia autorizada» en la notaría donde se firmó originalmente.
- Nota Simple registral actualizada: Este documento del Registro de la Propiedad es esencial como garante de las condiciones en las que se vende la vivienda, indica entre otras muchas cosas, quién es el dueño actual, si existen trabas o cargas: hipotecas, embargos o servidumbres, etc. Su validez suele ser de 3 meses, por lo que puede ser necesario pedir una nueva justo antes de firmar el contrato de compraventa y otra antes de la escritura pública.
Si la vivienda es propiedad de una Sociedad, deberás aportar el CIF de la Sociedad, original o copia, Escritura de Constitución de la Sociedad y Poderes de Representación en vigor para acreditar la vigencia de la sociedad y las facultades del representante para vender (apoderado o administrador), el DNI/NIE del Representante y a veces se requiere el Acuerdo de la Junta/Consejo que autorice la venta del inmueble si no está dentro de las facultades ordinarias del administrador.
Documentos Exigibles legalmente para Publicitar y Vender
En la Comunidad de Madrid, ciertos documentos son requisitos legales desde el inicio del proceso de compraventa:
- El Certificado de Eficiencia Energética (CEE). Es obligatorio desde 2013. Un técnico cualificado debe visitar la vivienda y calificarla de la A (máxima eficiencia) a la G (mínima). Va acompañado de un Informe de Mejoras y debe ser registrado en el Registro correspondiente para emitir la etiqueta energética.
Ojo: No tenerlo y publicitarlo con la vivienda puede acarrear multas de hasta 6.000 €.
La Cédula de Habitabilidad / Licencia de Segunda Ocupación. Aunque en Madrid capital la cédula de habitabilidad no es exigible para viviendas antiguas, el notario o el banco del comprador podrían solicitar la Licencia de Primera o Segunda Ocupación para confirmar que el inmueble cumple las condiciones técnicas para ser habitado.
Obligaciones con la Comunidad de Propietarios y con el Ayuntamiento
El comprador querrá asegurarse de que no hereda deudas. En Madrid es exigible la siguiente documentación.
- Certificado de Estar al Corriente de Pago con la Comunidad de propietarios: Debes solicitarlo al administrador de fincas o al secretario de la comunidad. Debe estar firmado por el administrador y visado por el presidente. En él se detalla si hay cuotas pendientes, derramas o gastos extraordinarios, ya aprobadas en junta pero no emitidas que habrían de ser abonadas por el propietario actual.
- Último recibo del IBI: El Impuesto sobre Bienes Inmuebles debe estar pagado. Por ley, el IBI del año de la venta corresponde a quien sea propietario a día 1 de enero, aunque en Madrid es muy común pactar entre las partes un prorrateo según los meses que cada uno disfrute la vivienda.
- Certificado de la Inspección Técnica del Edificio (ITE): Si el edificio tiene más de 30 años, debe haber pasado la ITE (ahora integrada en el Informe de Evaluación de Edificios o IEE). Se debe acreditar al comprador que el resultado de la última inspección ha sido favorable.
El Estado de las Cargas Hipotecarias
Si estás pagando un préstamo hipotecario por la vivienda, es necesario un proceso específico, pues el inmueble se compra LIBRE DE CARGAS salvo pacto entre las partes. La documentación necesaria será:
- Certificado de Deuda Pendiente: El banco acreedor del vendedor debe emitir un documento que indique cuánto dinero queda por pagar exactamente al día de la firma. El comprador retendrá esa cantidad del precio total para cancelar tu préstamo, así como TODOS los gastos derivados de ello.
- Certificado de Deuda Cero: Si ya pagaste el préstamo, pero no la cancelaste en el Registro de la Propiedad, necesitarás este certificado para demostrar que el piso está libre de cargas, aunque administrativamente aún figure la carga.
Otros Documentos
Es conveniente que entregues al comprador la siguiente documentación que facilitará el proceso al comprador:
- Últimas facturas de suministros: Luz, agua y gas. Facilitan el cambio de titularidad evitando que el comprador tenga que pagar altas nuevas, que son costosas.
- Planos de la vivienda: Especialmente útiles si el comprador quiere hacer reformas.
- Estatutos de la Comunidad: Para que el comprador conozca las normas por las que se rige la comunidad de propietarios.
- Documentación referente a instalaciones o equipamiento de la vivienda, p.e. manuales de instrucciones
Impuestos tras la venta para un particular
La Plusvalía Municipal (IIVTNU). Tienes 30 días hábiles desde la venta para liquidar este impuesto en el Ayuntamiento de Madrid y necesitarás una copia simple de la escritura de compraventa, asique no olvides pedirla en la notaría. En 2026, puedes elegir entre dos métodos de cálculo:
- Método Objetivo: Basado en coeficientes sobre el valor catastral del suelo.
- Método Real: Basado en la diferencia real entre el precio de compra y el de venta.
Importante: Si vendes a pérdidas (por menos dinero del que compraste), estás exento de pagar, pero aun así debes presentar la declaración informando de la pérdida patrimonial.
IRPF (Ganancia Patrimonial). Se declara en la declaración de la renta del año siguiente a la venta. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en otra vivienda habitual en menos de dos años, o si eres mayor de 65 años, podrías estar exento de pagar este impuesto.
Saber qué documentación necesitas para vender tu vivienda en Madrid es una parte esencial de la compraventa. Confía en un profesional inmobiliario que te asesore para llevar a cabo la venta sin complicaciones.